Prefeitura de São Paulo

A adesão é obrigatória nos casos em que o interessado desejar fazer construção ou reforma com ampliação de área acima do coeficiente de aproveitamento básico estabelecido pela legislação urbanística aplicável ao caso (LPUOS), exceto para EHIS e EZEIS.

Somente terrenos maiores do que o lote mínimo podem aderir à lei. A adesão deve se dar mediante pagamento de contrapartida financeira em CEPAC. Base Legal: Lei 16.050/2014 (PDE), arts. 139 e 140 e suas alterações; Decreto 59.886/2020.

O lote mínimo para aderir à Operação é de 500 m². Base Legal: Lei 18.175/2024, art. 13.

Não. O perímetro expandido das Operações Urbanas é delimitado apenas para receber investimentos custeados pela arrecadação da Operação, os índices e parâmetros urbanísticos devem seguir a LPUOS como no resto do município. Base Legal: Lei 13.769/2004 (OUCFL); Lei 16.050/2014 (PDE), artigo 140.

Sim. Segundo o § 6º do artigo 11° da Lei 18.175/2024, todos os lotes presentes nas quadras atingidas, em um raio de 400 m, das estações de metrô e trem e a 250 m dos eixos dos corredores de ônibus serão considerados. Base Legal: Lei 18.175/2024, art. 11.

A área abrangida pelo perímetro da OUC Faria Lima é dividida em setores e subsetores que além das disposições gerais, possuem disposições específicas como recuos especiais, limitação de gabarito e usos específicos, conforme cada setor. O subsetor onde o lote está localizado pode ser consultado na plataforma Geosampa.

As disposições específicas podem ser encontradas no Art. 14, da Lei 13.769/04 alterada pela Lei 13.871/04 e Lei 16.242/15, disponíveis para download no site da São Paulo Urbanismo. Base Legal: Lei 13.769/2004, art. 14 e alterações

Os incentivos para participação na OUC Faria Lima podem ser encontrados no Art. 13, da Lei 13.769/04, disponíveis para download no site da São Paulo Urbanismo. Consultar material informativo realizado pela SPUrbanismo em: https://prefeitura.sp.gov.br/web/sp_urbanismo/w/operacoes_urbanas/faria_lima/ouc_faria_lima/303638

Ver Cap. V ‘INCENTIVOS E CONTRAPARTIDA’ e Art. 13° da Lei 13.769/2004 e Cap. V ‘DOS INCENTIVOS’ do Decreto 64.112/2025. Recomenda-se a contratação de arquiteto ou profissional capacitado para realizar o estudo. Base Legal: Lei 13.769/2004, art. 13; Decreto 64.112/2025; Decreto 53.094/2012

Na OUCFL, para o caso de alargamento de calçada, a doação NÃO É EXIGIDA. Para melhoramentos viários com DUP em vigor, segue o disposto no COE: doação da área OU indicação como faixa não edificável.

Sim. A prática de ‘terreno virtual’ (cálculo de CEPAC proporcional a percentuais de terreno relativos a cada uso ou zona) não é necessária nesse caso, bastando ao interessado declarar o uso da área computável adicional no pedido de vinculação. Base Legal: Decreto 64.112/2025, art. 16; Decreto 53.094/2012, art. 17; Resolução SEHAB/CEUSO 105/2008

Por meio de CEPAC - Certificados de Potencial Construtivo Adicional, que são títulos lançados no mercado pela Prefeitura Municipal de São Paulo comercializados em leilões públicos, podendo ser adquiridos sob orientação de corretoras de títulos.

O valor mínimo do CEPAC é aquele pelo qual cada unidade do título foi comercializada no último leilão, reajustado para a data do novo leilão; índice de reajuste sugerido para estimativa: IPC/FIPE. A data do último leilão e respectivo valor de comercialização do CEPAC poderá ser consultado no site da São Paulo Urbanismo.

A quantidade necessária de CEPAC’s para pagamento da outorga onerosa é obtida por meio de cálculo matemático, conforme incentivos pleiteados, podendo ser adquirido um ou mais incentivos (item ‘a’, ‘b’ e/ou ‘c’): Ver Anexo I do Decreto 53.094/12.

Não. O pedido de emissão de Certidão de Pagamento da Outorga Onerosa em CEPAC será analisado considerando a coerência das informações prestadas pelo interessado, sendo necessário que os cálculos do Anexo I estejam compatíveis ao pedido de vinculação de CEPACs. Decreto Municipal 53.094/2012, Instrução Normativa SMDU 005/2019 e Norma de Procedimento 57.02.

Sim. Existe uma previsão na lei, em que os zoneamentos vão retornando de forma gradativa.
 

Art. 15 [...]
§ 3°. Após o encerramento da Operação Urbana Faria Lima a outorga será paga conforme LPUOS, respeitados o período de transição de 5 (cinco) anos, para revisão do zoneamento da área.

A área computável comprada será consumida do estoque da Operação, e paga em CEPAC para a Operação. Enquanto isso, a parcela do FUNDURB será resolvida pelo licenciamento. Lei 18.175/2024, arts. 6, 14; Lei 16.050/2014, art. 112

A área comprada será consumida do estoque da Operação, e paga em CEPAC para a Operação. Enquanto isso, a parcela do FUNDURB será resolvida pelo licenciamento.
 

Art. 6. A cota de solidariedade prevista no inciso III do artigo 13 da Lei nº 13.769, de 2004, para aumento de potencial construtivo de até 4,8 (quatro inteiros e oito décimos), poderá ser paga na expedição do Alvará de Execução, devendo constar do Alvará de Aprovação a ressalva de que o cálculo será realizado conforme o Quadro 14 da Lei nº 16.050, de 2014, vigente à época do pagamento.
§ 1º A área computável adicional outorgada por meio de certificados de potencial adicional de construção - CEPAC, no momento do pedido de vinculação referente ao benefício da cota de solidariedade, fica condicionada à existência de estoque disponível na OUCFL, bem como à disponibilidade de estoque para o setor e uso pretendidos.
§ 2º A área não computável decorrente da produção de habitação social, nos termos do § 1º do artigo 112 da Lei nº 16.050, de 2014, não consumirá estoque de potencial construtivo no setor e subsetor em que estiver localizado o lote ou nos quais estiverem localizados os lotes.

Lei 18.175/2024, art. 14

Não. Os projetos de EHIS dentro do perímetro da OUCFL não consomem o estoque de potencial construtivo previsto em lei. Decreto 59.886/2020, art. 2°, § 2º

A prioridade de utilização do estoque será definida pela data de protocolamento do pedido, conforme disposto no artigo 27 do Decreto 53.094/2012.

Art. 21. A data do protocolamento do pedido de Certidão de Pagamento de Outorga Onerosa em CEPACs na SP-Urbanismo determinará a respectiva ordem de prioridade na utilização dos estoques definidos na Lei da Operação Urbana Consorciada Água Espraiada, devendo, para tanto, estar acompanhado de toda a documentação estabelecida no artigo 28 deste decreto.
§ 1º. Até a decisão final sobre o pedido, serão bloqueados, junto à entidade responsável pela escrituração, os CEPACs que o interessado oferecer para pagamento de outorga onerosa em CEPACs.
§ 2º. O acréscimo na utilização de estoque resultante da alteração do pedido inicial será tratado como novo pedido, cuja entrada, na ordem de prioridade de estoques, corresponderá à data do respectivo protocolamento, devidamente instruído com toda a documentação prevista no artigo 28 deste decreto.
§ 3º. Na hipótese referida no § 2º deste artigo, os pedidos original e de acréscimo poderão ser deferidos conjuntamente, desde que haja estoque suficiente para atender ambos os pleitos, dentro de suas respectivas ordens de prioridade de estoques.

Art. 27 – Decreto 53.094/2012

Sim. Em caso de indeferimento do pedido haverá a perda de prioridade na utilização dos estoques. Decreto 53.094/2012, arts. 21 e 22; Instrução Normativa SMDU 005/2019

O Decreto 59.886/2020 consolida o regramento e dá disposições específicas para a construção de HIS, HMP e EZEIS a serem executados nas áreas das Operações Urbanas Consorciadas Água Espraiada, Faria Lima e Água Branca. Subsidiariamente, o Decreto 63.728/2024 estabelece disciplina específica para parcelamento, uso e ocupação do solo e normas edilícias para esses empreendimentos em todo o município e o Decreto 63.130/2024 regulamenta o art. 47 do PDE, dispondo sobre a adesão ao regime jurídico próprio que rege a produção desses empreendimentos. Decreto 63.728/2024; Decreto 59.886/2020; Lei 16.050/2014, arts. 47, 59, 60; Decreto 63.130/2024

Não. Os projetos de EHIS dentro do perímetro da OUCFL não consomem o estoque de potencial construtivo previsto em lei. Decreto 59.886/2020, art. 1, § 2º, 2; Lei 16.050/2014, arts. 58 e 60

Não. Os projetos de EHIS dentro do perímetro da OUCFL não consomem o estoque de potencial construtivo previsto em lei. Decreto 59.886/2020, art. 2°, § 2º

Sim. Os incentivos são acumulativos, mas deve se atentar que eles nunca devem ultrapassar o CA de 4, que é o máximo da Operação, ou de 4,8, no caso do pagamento da cota de solidariedade.

Art. 10. Nos perímetros de Operações Urbanas Consorciadas, os EHIS, EHMP e EZEIS devem observar a todos os parâmetros e melhoramentos urbanísticos previstos na legislação específica das referidas operações, independentemente de serem ou não mais restritivos com relação às disposições deste decreto, de modo a garantir o desenho urbano previsto para essas áreas.

Lei 18.175, art. 13, VI, Decreto 63.728/24;

Os empreendimentos EHIS são isentos de contrapartida dentro dos perímetros das Operações Urbanas. A questão deve ser levada a SMUL/PARHIS.

A adesão se dá mediante VINCULAÇÃO de, no mínimo, 1 (um) CEPAC.

Art. 14, Parágrafo único: A adesão a OUFL realizada através da certidão de vinculação de potencial, não sendo permitido sua expedição sem a vinculação de CEPAC no lote.(Incluído pela Lei nº 18.175/2024).

Lei 13.769/2004, art. 14

Por “matrícula atualizada” entende-se a certidão de matrícula ou de transcrição expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis da localidade do imóvel, com validade de 30 dias. A certidão deve estar válida na data do protocolamento do pedido de emissão da Certidão de Pagamento de Outorga Onerosa em CEPAC.

A certidão apresentada pode ser digital ou em papel, não podendo ser apresentada cópia extraída para simples conferência.

Art. 9, §3º: A não apresentação da certidão da matricula ou transcrição do imóvel atualizada nos últimos 30 dias da data do protocolo do pedido implicará no seu indeferimento e na perda da prioridade da utilização dos estoques.

Art. 22, Inciso I, item b, subitem 1 - Decreto 53.094/2012

Sim. Informações e dados como o número de contribuinte (SQL), proprietário, endereço devem ser coerentes e compatíveis antes o pedido e a matrícula. Decreto 53.094/2012, art. 22; Instrução Normativa SMDU 005/2019

Sim. Deverão ser entregues os documentos de todos os proprietários do imóvel constantes do registro de propriedade da matrícula do imóvel. Trata-se da hipótese de condomínio voluntário, nos termos do Código Civil – Lei nº 10.406/2002, artigos 1314 e seguintes.

Poderá apenas um dos proprietários representar os demais, desde que comprove devidamente os poderes concedidos para esta representação, por meio de procuração com poderes específicos ou outro instrumento hábil. Artigo 9º, §2º, Instrução Normativa SMDU 005/2019.
No caso de condomínio voluntário, nos termos do artigo 1.314 e seguintes do Código Civil, o pedido de vinculação de CEPACs deverá ser subscrito por todos os condôminos ou comprovar o condômino requerente os poderes de representação dos demais.

Sim. A SP Urbanismo avaliará caso a caso as restrições e limitações incidentes sobre a propriedade do imóvel e os seus reflexos sobre o pedido de emissão da Certidão de Pagamento da Outorga Onerosa em CEPAC.

Fatos jurídicos que incidam sobre o imóvel e impliquem em limitações ou restrições ao direito de propriedade devem ser, em regra, resolvidos, nos termos da Lei Civil em vigor, pelo proprietário do imóvel anteriormente ao protocolamento do pedido junto a SP Urbanismo. Artigo 9º, §4º e §5º, Instrução Normativa SMDU 005/2019

Não. A adesão aos parâmetros é obrigatória nos casos em que o interessado desejar fazer construção ou reforma com ampliação de área acima do coeficiente de aproveitamento básico estabelecido pela legislação urbanística aplicável ao caso (LPUOS), exceto para EHIS e EZEIS, que não precisam aderir.

No entanto, qualquer novo pedido de licenciamento, independente da adesão, está sujeito aos novos alinhamentos estabelecidos pelo Plano de Melhoramentos Públicos da Operação. Decreto 55.392/2014, art. 30; Lei 15.893/2013, art. 14, § 4º; Lei 16.050/2014 (PDE), arts. 139 e 140 e suas alterações; Decreto 59.886/2020

Não há lote mínimo. Empreendimentos em qualquer lote podem usufruir dos benefícios. Diferentemente das OUs Faria Lima e Água Espraiada, essa Operação Urbana tem como diretriz o parcelamento de grandes glebas, ao invés do remembramento. Lei 15.893/2013, art. 6

Não. O perímetro expandido das Operações Urbanas é delimitado apenas para receber investimentos custeados pela arrecadação da Operação, os índices e parâmetros urbanísticos devem seguir a LPUOS como no resto do município. Lei 15.893/2013, arts. 1, 5, XII, 6, 13, 14

Não. É necessária a adesão à operação urbana para construir acima do coeficiente de aproveitamento básico do terreno, assim como usufruir de qualquer benefício previsto na lei. O CA máximo é definido pela Operação Urbana e não pelo zoneamento. Lei 15.893/2013; Lei 16.050/2014 (PDE), artigo 140

Há uma hierarquia jurídica em que o texto da Lei da Operação Urbana, ou de AIUs, prevalece sobre a LPUOS e a qualquer Decreto regulamentador, quando conflitantes.

A área abrangida pelo perímetro da OUC Água Branca é dividida em:
 

• Setores e Subsetores, que regulam o estoque de CEPACs disponíveis para construção de área adicional, além de algumas disposições específicas (Lei 15.893/13, art. 37 e Cap. IV);
• Faixas, que delimitam “corredores” para transformação viária e urbanística e definem os parâmetros construtivos específicos (Mapa IV e Quadro II).

O CA máximo para toda a operação é de 4 vezes a área do terreno. O subsetor e faixa onde o lote está localizado pode ser consultado na plataforma Geosampa.

As disposições específicas para as faixas podem ser encontradas no Quadro II da Lei 15.893/2013 ou nos materiais informativos elaborados pela SPUrbanismo, como o Guia Prático. Lei 15.893/2013

Os incentivos urbanísticos são:
FRUIÇÃO PÚBLICA
Cota de Solidariedade (4,4 com jurisprudência)
FACHADA ATIVA: até 50% da área do lote;
Ver Anexo I da Portaria SMDU 34/2015, item III – ‘Cálculo dos Incentivos em Área Adicional de Construção Computável’. Lei 15.893/2013, arts. 10, 25 e 28

Na OUC Água Branca a doação de calçada está incluída nas doações para o Plano de Melhoramentos Públicos da Lei.
Consultar plataforma Geosampa (Lei de Melhoramentos Viários) ou Mapas IV e V da Lei 15.893/2013, no site da São Paulo Urbanismo.

Art. 10, § 3º Nas vias públicas situadas no perímetro da Operação Urbana Consorciada e não indicadas no Plano de Melhoramentos referido no “caput” deste artigo, fica definido um novo alinhamento, recuado 2m (dois metros) em relação ao atualmente existente, ao qual deverão ser aplicadas todas as normas desta lei, inclusive incentivos e limitações, pertinentes aos novos alinhamentos por ela definidos.

Art. 35. Não poderá ser autorizada a construção de edificações quando o projeto apresentado ocupe áreas de terreno sujeitas à implantação do Plano de Melhoramentos Públicos previsto nesta lei.

O proprietário tem a opção de doar a porção afetada por melhoramento ou alargamento de calçada ou a registrar na matrícula como “faixa não edificável”.

Art. 29. Quando doada à Municipalidade parcela de imóvel necessária à execução de melhoramento público, os potenciais construtivos básico e máximo do remanescente do lote serão calculados em função de sua área original.

A aplicação dos parâmetros urbanísticos nas áreas remanescentes do melhoramento viário deve seguir o disposto no Código de Obras do município.

Para o cálculo de taxa de ocupação, taxa de permeabilidade e recuos a área de referência deve ser a do lote resultante do melhoramento.
Para o cálculo do CA utiliza-se a área do lote original, caso a área seja doada.

Para os subsetores A1 e E2, ver Art. 47, § 6º e Art. 50, § 3º. Lei 15.893/2013, art. 10, 29, 47, 50, 70; COE/2017, art. 106 e 107

Por meio de CEPAC - CERTIFICADOS DE POTENCIAL CONSTRUTIVO, que são títulos lançados no mercado pela Prefeitura Municipal de São Paulo comercializados em leilões públicos, podendo ser adquiridos sob orientação de corretoras de títulos. Lei 15.893/2013, art. 43

O valor mínimo do CEPAC é aquele pelo qual cada unidade do título foi comercializada no último leilão, reajustado para a data do novo leilão; índice de reajuste sugerido para estimativa: IPC/FIPE. A data do último leilão e respectivo valor de comercialização do CEPAC poderá ser consultado no site da São Paulo Urbanismo. Lei 15.893/2013, art. 41

A quantidade necessária de CEPAC's para pagamento da outorga onerosa é obtida por meio de cálculo matemático, conforme incentivos pleiteados, podendo ser adquirido um ou mais incentivos (itens 'a' – 'h'): Ver Anexo I da Portaria SMDU n° 34/2015. Portaria SMDU 34/2015

Não. O pedido de emissão de Certidão de Pagamento da Outorga Onerosa em CEPAC será analisado considerando a coerência das informações prestadas pelo interessado, sendo necessário que os cálculos do Anexo I estejam compatíveis ao pedido de vinculação de CEPACs. Decreto 55.392/2014, art. 31, § 4º ; Portaria SMDU 34/2015

Não há previsão de Cota de Solidariedade na Operação Água Branca. O coeficiente de aproveitamento (CA) máximo da Operação é igual a 4 (quatro) para todas as faixas de adensamento. Há, no entanto, jurisprudência para a sua aplicação. Lei 15.893/2013, Quadro II

Não. Os projetos de EHIS dentro do perímetro da OUCAB não consomem o estoque de potencial construtivo previsto em lei. Decreto 59.886/2020, art. 2°, § 2º

A prioridade de utilização do estoque será definida pela data de protocolamento do pedido.

Art. 2º. A SP-Urbanismo deverá, no prazo de 10 (dez) dias úteis contados da data do protocolamento do pedido, validar ou não a respectiva ordem de prioridade na utilização dos estoques disponíveis, em face da documentação apresentada.
Art. 6º. Para assegurar a prioridade o interessado deverá respeitar os prazos estabelecidos nos comunicados expedidos.

Portaria SMDU 34/2015

Sim. Em caso de indeferimento do pedido haverá a perda de prioridade na utilização dos estoques. Portaria SMDU 34/2015, art. 2, 3 e 6

Não. A prioridade de estoque é garantida pela data de protocolo, mas os prazos estabelecidos nos comunicados devem ser cumpridos.

Art. 4º. A partir da análise preliminar dos documentos referidos nos itens I e II, a SP-Urbanismo poderá emitir, se necessário, um comunicado ao interessado, com aviso de recebimento - AR, para que, no prazo de 30 (trinta) dias corridos, contados da data de seu recebimento, forneça esclarecimentos complementares ou saneie eventuais dúvidas sobre a documentação apresentada.
Art. 5º. Desde que o interessado atenda ao comunicado referido no item anterior, poderá ser emitido um segundo comunicado para, no prazo de 10 (dez) dias corridos, contados de seu recebimento, apresentar novos esclarecimentos.
Art. 6º. Para assegurar a prioridade o interessado deverá respeitar os prazos estabelecidos nos comunicados expedidos.

Portaria 34/2015, Cartilha 2023 – Fluxograma de Adesão

O Decreto 59.886/2020 consolida o regramento e dá disposições específicas para a construção de HIS, HMP e EZEIS a serem executados nas áreas das Operações Urbanas Consorciadas Água Espraiada, Faria Lima e Água Branca. Subsidiariamente, o Decreto 63.728/2024 estabelece disciplina específica para parcelamento, uso e ocupação do solo e normas edilícias para esses empreendimentos em todo o município e o Decreto 63.130/2024 regulamenta o art. 47 do PDE, dispondo sobre a adesão ao regime jurídico próprio que rege a produção desses empreendimentos. Decreto 63.728/2024; Decreto 59.886/2020; Lei 16.050/2014, arts. 47, 59, 60; Decreto 63.130/2024

Não.

Art. 2º. Para EHIS e EZEIS são gratuitos, nos termos dos artigos 58 e 60 do Plano Diretor Estratégico - Lei nº 16.050, de 2014, a concessão do direito de construir acima do coeficiente de aproveitamento básico até o limite do coeficiente de aproveitamento máximo, o acesso ao gabarito máximo e à taxa de ocupação máxima definidos para os perímetros das Operações Urbanas Consorciadas Água Espraiada, Faria Lima e Água Branca e da Operação Urbana Centro.

§ 1º A gratuidade do coeficiente de aproveitamento prevista no “caput” deste artigo estende-se à eventual parcela de Habitação de Interesse Social - HIS inserida em Empreendimentos de Habitação Popular - EHMP e em empreendimentos de uso misto.

§ 2º O acesso gratuito ao coeficiente de aproveitamento máximo previsto no “caput” deste artigo não implicará consumo de estoque de potencial construtivo adicional das respectivas operações urbanas.

Decreto 59.886/2020, art. 1, § 2º, 2; Lei 16.050/2014, arts. 58 e 60

Não. Os projetos de EHIS dentro do perímetro da OUCAB não consomem o estoque de potencial construtivo previsto em lei. Decreto 59.886/2020, art. 2°, § 2º

Sim. Os incentivos são acumulativos, mas deve se atentar que eles nunca devem ultrapassar o CA de 4, que é o máximo da Operação.

Art. 10. Nos perímetros de Operações Urbanas Consorciadas, os EHIS, EHMP e EZEIS devem observar a todos os parâmetros e melhoramentos urbanísticos previstos na legislação específica das referidas operações, independentemente de serem ou não mais restritivos com relação às disposições deste decreto, de modo a garantir o desenho urbano previsto para essas áreas.

Lei 18.175, art. 13, VI; Decreto 63.728/24, art. 10

Consultar QUADRO 03 do Decreto 59.886/2020, que regulamenta disposições específicas de parâmetros urbanísticos para todas as faixas de adensamento na OUCAB, como recuos obrigatórios, taxa de ocupação, gabarito e CA.

O interessado em participar da OUCAB deverá protocolar um pedido de Certidão de Pagamento de Outorga Onerosa em CEPACs. Decreto 55.392/2014, art. 30

Sim. Informações e dados como o número de contribuinte (SQL), proprietário, endereço devem ser coerentes e compatíveis antes o pedido e a matrícula. Cartilha OUCAB; Portaria SMDU 34/2015

Sim. Deverão ser entregues os documentos de todos os proprietários do imóvel constantes do registro de propriedade da matrícula do imóvel. Trata-se da hipótese de condomínio voluntário, nos termos do Código Civil – Lei nº 10.406/2002, artigos 1314 e seguintes.

Poderá apenas um dos proprietários representar os demais, desde que comprove devidamente os poderes concedidos para esta representação, por meio de procuração com poderes específicos ou outro instrumento hábil. Cartilha OUCAB/2023, ‘Tabela de Documentos’

A procuração prevista para realizar o pedido de vinculação ou para o uso do CEPAC de terceiros deverá ser subscrita com poderes específicos para o ato que se pretende exercer, deverá ter firma reconhecida ou ser acompanhada de cópia autenticada do documento de identificação do outorgante e outorgado e deverá ser entregue junto com o documento que contenha a identificação do outorgante e outorgado. Guia Prático OUCAB – Documentos de Adesão

Caso a diferença entre a área do documento de propriedade e a área apurada no levantamento topográfico for menor que 5%, deverá ser considerada a menor área.

Caso a divergência na área constante entre ambos os documentos seja superior a 5%, deverá ser considerada a área relativa ao levantamento topográfico. Neste caso, sendo a área do levantamento topográfico superior ao documento de propriedade, deverá ser apresentada também prenotação da retificação do registro do imóvel junto ao respectivo Cartório de Registro de Imóveis, acompanhada da planta e memoriais da retificação ou, no caso de retificação judicial, da respectiva ação.

A pedido do proprietário poderá ser adotada, para o cálculo no procedimento de vinculação de CEPAC, a área de retificação, unificação ou desmembramento de registro do imóvel, desde que apresentada planta e memoriais e o protocolo junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Artigo 11 e 12 da Instrução Normativa SMDU 005/2019

Não. A adesão é necessária apenas quando o interessado pretender:

• Alterar parâmetros urbanísticos de uso e ocupação do solo (ex.: gabarito da edificação); ou
• Construir acima do coeficiente de aproveitamento (CA) básico.

Empreendimentos EHIS e EZEIS estão dispensados de adesão.

Para mais informações, consulte a Cartilha OUCAE/2024. Lei nº 13.260/2001 (OUCAE), art. 5º; Lei nº 16.050/2014 (PDE), arts. 139 e 140

O lote mínimo é de 1.000 m² para todos os setores, exceto nos pedidos de vinculação de CEPAC com aumento de área adicional de construção, em que o lote mínimo é de 500 m².

Terrenos com área inferior ao lote mínimo não podem construir acima do CA básico da zona onde se inserem (Lei nº 16.402/2016 e alterações). Lei nº 18.174/2024, art. 12

Não. O perímetro expandido das Operações Urbanas é delimitado apenas para receber investimentos custeados pela arrecadação da Operação, os índices e parâmetros urbanísticos devem seguir a LPUOS como no resto do município.

A Lei nº 16.975/2018 definiu o setor Americanópolis como o Perímetro Expandido da OUCAE. Lei nº 13.260/2001, art. 2, §§ 1° e 2°

A área abrangida pelo perímetro da OUC Água Espraiada é dividida em setores e subsetores que, além das disposições gerais, possuem disposições específicas como recuos especiais, limitação de gabarito e usos específicos.

O setor e subsetor onde o lote está localizado pode ser consultado na plataforma Geosampa.

As disposições específicas podem ser encontradas no Art. 5, da Lei 13.260/01 alterada pela Lei 16.975/18 e Lei 18.174/24, disponíveis para download no site da São Paulo Urbanismo. Consultar também os materiais informativos elaborados pela SPUrbanismo, como a Cartilha OUCAE/2024. Lei 13.260/01, art. 5 e alterações

Estão previstos na Lei da OUCAE os seguintes incentivos do PDE:

• Remembramento
• Cota de Solidariedade
• Fachada Ativa
• nR Incentivado (uso misto com fachada ativa)
• Doação de calçada

Os incentivos são cumulativos, mas deve se atentar que eles nunca devem ultrapassar o coeficiente de aproveitamento (CA) máximo de 4, que é o máximo da Operação (ou 4,8, no caso do pagamento da cota de solidariedade).
Consultar também material informativo elaborado pela SPUrbanismo. Lei 13.260/2001, art. 5, Lei 18.174/2024, art. 12, Decreto 64.349/25

Na OUCAE, para o caso de alargamento de calçada, a doação é OBRIGATÓRIA. O proprietário pode utilizar 2x a área doada para o cálculo de todos os parâmetros urbanísticos.
Para melhoramentos viários, segue o disposto no COE: doação da área OU indicação como faixa não edificável no projeto e na matrícula.

Art. 17 - Além das diretrizes específicas estabelecidas nos artigos 5º, incisos I a VII e 6º, e do pagamento da contrapartida, para a utilização dos benefícios previstos nesta lei, os proprietários de imóveis contidos no perímetro desta Operação Urbana Consorciada deverão doar ao Município a faixa destinada a alargamento de calçada mencionada nos incisos I, alínea 'b', II, alínea 'b', III, alínea 'b', IV, alínea 'a', V, alínea 'a' e VII, alínea 'b', do artigo 5º desta lei, recebendo como incentivo o acréscimo do dobro da área doada à área remanescente do imóvel, para fins de aplicação dos índices e parâmetros urbanísticos, respeitado o coeficiente de aproveitamento máximo do setor que contiver o lote.

Lei 13.260/2001, art. 17

A aplicação dos parâmetros urbanísticos (CA, TO e TP) nas áreas remanescentes deve seguir o disposto no Código de Obras do município. Para o cálculo de taxa de ocupação e taxa de permeabilidade a área de referência deve ser a do lote resultante, depois da doação, enquanto que para o cálculo do CA utiliza-se a área do lote original, anterior à doação. Lei 13.260/2001, art. 17

Por meio de CEPACs - CERTIFICADOS DE POTENCIAL CONSTRUTIVO, que são títulos lançados no mercado pela Prefeitura Municipal de São Paulo comercializados em leilões públicos, podendo ser adquiridos sob orientação de corretoras de títulos. Lei 13.260/01, art. 8

O valor mínimo do CEPAC é aquele pelo qual cada unidade do título foi comercializada no último leilão, reajustado para a data do novo leilão; índice de reajuste sugerido para estimativa: IPC/FIPE. A data do último leilão e respectivo valor de comercialização do CEPAC poderá ser consultado no site da São Paulo Urbanismo. Lei 13.260/01, art. 11

A quantidade necessária de CEPACs para pagamento da outorga onerosa é obtida por meio de cálculo matemático, conforme o Setor e incentivos pleiteados, podendo ser adquirido um ou mais incentivos (item 'a', 'b' e 'c' do Anexo I do Decreto 53.364/12). Para cada Setor há um fator de equivalência entre CEPACs e metros quadrados de área construída.

O cálculo é feito conforme o Anexo I do Decreto. Ver Cartilha OUCAE para mais explicações.

Não. O pedido de emissão de Certidão de Pagamento da Outorga Onerosa em CEPAC será analisado considerando a coerência das informações prestadas pelo interessado, sendo necessário que os cálculos do Anexo I estejam compatíveis ao pedido de vinculação de CEPACs. Decreto Municipal 53.364/2012, Instrução Normativa SMDU 005/2019 e Norma de Procedimento 57.02.

Não. O pedido de Certidão de Pagamento de Outorga Onerosa em CEPACs não depende da existência prévia de qualquer pedido de licenciamento edilício ou de parcelamento e sua apresentação não é exigida. Decreto Municipal 53.094/2012, artigo 20

A área comprada será consumida do estoque da Operação, e paga em CEPAC para a Operação. Enquanto isso, a parcela do FUNDURB, será resolvida pelo licenciamento. Lei 18.174/2024, arts. 9; 12, §§ 1º e 2°

Não. Os projetos de EHIS dentro do perímetro da OUCAE não consomem o estoque de potencial construtivo previsto em lei. Decreto 59.886/2020, art. 2°, § 2º

A prioridade de utilização do estoque será definida pela data de protocolamento do pedido, conforme disposto no artigo 21 do Decreto 53.094/2012.

Art. 27. A data do protocolamento do pedido de Certidão de Pagamento de Outorga Onerosa em CEPACs na SP-Urbanismo determinará a respectiva ordem de prioridade na utilização dos estoques definidos na Lei da Operação Urbana Consorciada Água Espraiada, devendo, para tanto, estar acompanhado de toda a documentação estabelecida no artigo 28 deste decreto.
§ 1º. Até a decisão final sobre o pedido, serão bloqueados, junto à entidade responsável pela escrituração, os CEPACs que o interessado oferecer para pagamento de outorga onerosa em CEPACs.
§ 2º. O acréscimo na utilização de estoque resultante da alteração do pedido inicial será tratado como novo pedido, cuja entrada, na ordem de prioridade de estoques, corresponderá à data do respectivo protocolamento, devidamente instruído com toda a documentação prevista no artigo 28 deste decreto.
§ 3º. Na hipótese referida no § 2º deste artigo, os pedidos original e de acréscimo poderão ser deferidos conjuntamente, desde que haja estoque suficiente para atender ambos os pleitos, dentro de suas respectivas ordens de prioridade de estoques.

Art. 27 – Decreto 53.364/2012

Sim. Em caso de indeferimento do pedido haverá a perda de prioridade na utilização dos estoques. Decreto 53.364/2012, arts. 27 e 28; Instrução Normativa SMDU 005/2019

Não. A prioridade de estoque é garantida pela data de protocolo, conforme artigo 27 do Decreto 53.364/2012. Decreto 53.364/2012, arts. 27 e 28; Instrução Normativa SMDU 005/2019

O Decreto 59.886/2020 consolida o regramento e dá disposições específicas para a construção de HIS, HMP e EZEIS a serem executados nas áreas das Operações Urbanas Consorciadas Água Espraiada, Faria Lima e Água Branca. Subsidiariamente, o Decreto 63.728/2024 estabelece disciplina específica para parcelamento, uso e ocupação do solo e normas edilícias para esses empreendimentos em todo o município e o Decreto 63.130/2024 regulamenta o art. 47 do PDE, dispondo sobre a adesão ao regime jurídico próprio que rege a produção desses empreendimentos. Decreto 63.728/2024; Decreto 59.886/2020; Lei 16.050/2014, arts. 47, 59, 60; Decreto 63.130/2024

Não.
 

Art. 2º. Para EHIS e EZEIS são gratuitos, nos termos dos artigos 58 e 60 do Plano Diretor Estratégico - Lei nº 16.050, de 2014, a concessão do direito de construir acima do coeficiente de aproveitamento básico até o limite do coeficiente de aproveitamento máximo, o acesso ao gabarito máximo e à taxa de ocupação máxima definidos para os perímetros das Operações Urbanas Consorciadas Água Espraiada, Faria Lima e Água Branca e da Operação Urbana Centro.
§ 1º A gratuidade do coeficiente de aproveitamento prevista no “caput” deste artigo estende-se à eventual parcela de Habitação de Interesse Social - HIS inserida em Empreendimentos de Habitação Popular - EHMP e em empreendimentos de uso misto.
§ 2º O acesso gratuito ao coeficiente de aproveitamento máximo previsto no “caput” deste artigo não implicará consumo de estoque de potencial construtivo adicional das respectivas operações urbanas.

Decreto 59.886/2020, art. 1, § 2º, 2; Lei 16.050/2014, arts. 58 e 60

Não. Os projetos de EHIS dentro do perímetro da OUCAE não consomem o estoque de potencial construtivo previsto em lei. Decreto 59.886/2020, art. 2°, § 2º

Sim. Os incentivos são acumulativos, mas deve se atentar que eles nunca devem ultrapassar o CA de 4, que é o máximo da Operação, ou de 4,8, no caso do pagamento da cota de solidariedade.

Art. 10. Nos perímetros de Operações Urbanas Consorciadas, os EHIS, EHMP e EZEIS devem observar a todos os parâmetros e melhoramentos urbanísticos previstos na legislação específica das referidas operações, independentemente de serem ou não mais restritivos com relação às disposições deste decreto, de modo a garantir o desenho urbano previsto para essas áreas.

Lei 18.174, art. 13, VI, Decreto 63.728/24;

O interessado em participar da OUC Água Espraiada (licenciamento de área construída acima do CA básico, alteração de uso ou de parâmetros urbanísticos) deverá protocolar um pedido de Certidão de Pagamento de Outorga Onerosa em CEPACs. Decreto 53.364/2012, art. 26; Lei 13.260, art. 8

Por “matrícula atualizada” entende-se a certidão de matrícula ou de transcrição expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis da localidade do imóvel, com validade de 30 dias. A certidão deve estar válida na data do protocolamento do pedido de emissão da Certidão de Pagamento de Outorga Onerosa em CEPAC.

A certidão apresentada pode ser digital ou em papel, não podendo ser apresentada cópia extraída para simples conferência.

Art. 9, §3º: A não apresentação da certidão da matricula ou transcrição do imóvel atualizada nos últimos 30 dias da data do protocolo do pedido implicará no seu indeferimento e na perda da prioridade da utilização dos estoques.

Art. 28, Inciso I, alínea a, 1 - Decreto 53.364/2012; IN SMDU 005/2019

Sim. Informações e dados como o número de contribuinte (SQL), proprietário, endereço devem ser coerentes e compatíveis antes o pedido e a matrícula. Decreto 53.364/2012. Art. 28, I; Instrução Normativa SMDU 005/2019

Sim. Deverão ser entregues os documentos de todos os proprietários do imóvel constantes do registro de propriedade da matrícula do imóvel. Trata-se da hipótese de condomínio voluntário, nos termos do Código Civil – Lei nº 10.406/2002, artigos 1314 e seguintes.

Poderá apenas um dos proprietários representar os demais, desde que comprove devidamente os poderes concedidos para esta representação, por meio de procuração com poderes específicos ou outro instrumento hábil.

Artigo 9º §2º. No caso de condomínio voluntário, nos termos do artigo 1.314 e seguintes do Código Civil, o pedido de vinculação de CEPACs deverá ser subscrito por todos os condôminos ou comprovar o condômino requerente os poderes de representação dos demais.

Artigo 9º, §2º, Instrução Normativa SMDU 005/2019

Sim. A SP Urbanismo avaliará caso a caso as restrições e limitações incidentes sobre a propriedade do imóvel e os seus reflexos sobre o pedido de emissão da Certidão de Pagamento da Outorga Onerosa em CEPAC.

Fatos jurídicos que incidam sobre o imóvel e impliquem em limitações ou restrições ao direito de propriedade devem ser, em regra, resolvidos, nos termos da Lei Civil em vigor, pelo proprietário do imóvel anteriormente ao protocolamento do pedido junto a SP Urbanismo. Artigo 9º, §4º e §5º, Instrução Normativa SMDU 005/2019.

A adesão é obrigatória apenas para os seguintes casos:

Art. 8º Estão sujeitos ao atendimento das disposições estabelecidas nesta Lei e, na forma da regulamentação, os pedidos de licenciamento edilício formulados para imóveis contidos no perímetro da AIU-SCE que tenham por objeto:

• I - novas edificações;
• II - reformas com demolição ou ampliação de 50% (cinquenta por cento) ou mais do total da área construída original;
• III - quaisquer empreendimentos que pleiteiem a utilização dos incentivos estabelecidos nesta Lei.

Lei 17.844/2022, art. 8

Não há lote mínimo. Lei 17.844/2022

Não (exceto para o caso informado na pergunta anterior). O Perímetro Expandido é delimitado apenas para receber investimentos custeados pela arrecadação da AIU, os índices e parâmetros urbanísticos devem seguir a LPUOS como no resto do município.

Art. 6º A Área de Intervenção Urbana do Setor Central – AIU-SCE está demarcada no Mapa 2 e se divide em dois setores:
I - Setor Centro Histórico;
II - Setor Centro Metropolitano.
Parágrafo único. Ficam definidos dois perímetros expandidos para AIU-SCE, demarcados no Mapa 2, com a finalidade de ampliar a área sujeita ao modelo de atendimento habitacional de interesse social e ao regramento específico da Transferência do Direito de Construir, na forma prevista por esta Lei, em conformidade com as disposições do inciso IV do § 5º do art. 145 da Lei nº 16.050, de 2014, e em atendimento ao objetivo de qualificação da moradia associada à preservação do patrimônio.

Lei 17.844/2022, art. 6

Não. É necessária a adesão à Área de Intervenção Urbana para construir acima do coeficiente de aproveitamento básico do terreno, assim como usufruir de qualquer benefício previsto na lei. Lei 17.844/2022

Há uma hierarquia em que o texto da Lei da AIU, ou de Operações Urbanas, prevalece sobre a LPUOS e a qualquer Decreto regulamentador, quando conflitantes.

Os parâmetros de uso e ocupação do solo dentro da AIU-SCE são determinados por Eixos e Áreas de Qualificação e Transformação, segundo o Mapa 3 e o Quadro 2 da Lei 17.844/22. Os parâmetros dos Eixos se aplicam apenas para os lotes com frente imediata a eles e prevalecem sobre os das Áreas, quando concorrentes.
Aplicam-se subsidiariamente à Lei da AIU-SCE, as disposições ordinárias do PDE e LPUOS, inclusive as previstas pelos órgãos de patrimônio. As dúvidas pertinentes a essas legislações devem ser resolvidas junto aos órgãos adequados (Condephaat, Arthur Saboya etc).

Além disso, deve-se observar que todos os lotes com frente a via limítrofe do perímetro da AIU-SCE, ou seja, fora do perímetro, devem seguir os parâmetros da Área da AIU adjacente (ver Lei 17.844/22, Mapa 3) (ver Lei 17.844/22, art. 7). Lei 17.844/2022, art. 7 e Mapa 3

Estão previstos na Lei da AIU-SCE os seguintes incentivos do PDE:

• FACHADA ATIVA E FRUIÇÃO PÚBLICA -- incentivada ou obrigatória (conferir Quadro 2)
• NR INCENTIVADO (uso misto com fachada ativa): área nR não computável, até 20% da área total computável, apenas para lotes lindeiros a Eixo Estratégico e Eixo de Transformação
• COTA DE SOLIDARIEDADE (ver Lei 18.156/24)
• REMEMBRAMENTO: apenas para lotes com frente aos Eixos de Transformação (exceto Eixo - Minhocão, conforme art. 21, inciso II, alínea ‘d’ da Lei 17.844/22)
• DOAÇÃO DE CALÇADA
• MAJORAÇÃO do CA p/ HIS e HMP (ver DECRETO 63.368/2024, art. 40).

Lei 17.844/2022, art. 11 e outros; Lei 18.156/2024

Através de (1) doação ou (2) gravação como área não edificável.
Segundo o Quadro 2 da Lei, na AIU-SCE é exigido uma LARGURA MÍNIMA de calçada para áreas e lotes específicos. Isso significa que o proprietário deve destinar a largura restante para cumprimento da faixa mínima. Lei 17.844/2022, art. 13

Na hipótese de doação da área para CALÇADA ou MELHORAMENTO, o proprietário tem dois benefícios: (1) cálculo do CA em função do lote original, anterior da doação; e (2) isenção de outorga onerosa relativa ao potencial previsto para a área doada.
- Na hipótese de gravação da área para CALÇADA, todos os parâmetros urbanísticos (CA, TO, TP, QA) serão calculados em função do lote original. (Decreto 63.368/24, art. 25)
- Na hipótese de gravação da área para MELHORAMENTO, a aplicação dos parâmetros urbanísticos nas áreas remanescentes do melhoramento viário deve seguir o disposto no Código de Obras do município.

Decreto 63.368/24, art. 25; COE/2017, arts. 106 e 107

Exceções e particularidades existem para atendimento a largura mínima de calçada em (1) lotes inadequados e (2) Bulevares, e para (3) lotes atingidos pelos alinhamentos viários do Apoio Urbano Sul. Decreto 63.368/24, arts. 21-24

Da maneira convencional, em processo na SMUL. O pagamento por CEPACs é restrito a Operações Urbanas. Ver “CAPÍTULO III - DOS PEDIDOS DE ADESÃO E DO FLUXO DE ANÁLISE E DE MONITORAMENTO” do Decreto 63.368/2024.

Por enquanto, apenas por TDC. Não há previsão para realização de edital de chamamento público para emissão de Bônus Equivalente pela SPUrbanismo devido à alta disponibilidade de estoque regular de potencial construtivo da AIU, que pode comprometer a aplicação do instrumento.

Não há, por enquanto, previsão de realização do Leilão para comercialização do potencial construtivo (previsto no art. 78 da Lei). Está em funcionamento apenas o pagamento convencional da Outorga, como no restante do município, respeitando o estoque. Lei 17.844/2022

Conforme equação definida no art. 117 da Lei 16.050/2014:

Para o cálculo do Fator de Planejamento (Fp) conforme Quadro 2, a data da de referência da primeira adesão à AIU-SCE é 19/08/2024.

Art. 39. Os prazos estabelecidos nas colunas Fator de Planejamento (Fp) do Quadro 2 anexo da Lei nº 17.844, de 2022, serão contados a partir da concessão da primeira licença expedida que configure adesão ao Plano de Intervenção Urbana do Setor Central – PIU-SCE.

Lei 17.844/22, art. 78; Comunicado - DOC 29/10/2024 - Primeira licença edilícia de adesão ao PIU Setor Central

A área comprada será consumida do estoque oneroso da AIU-SCE. O pagamento deve ser feito para a conta segregada da AIU no FUNDURB no licenciamento.

O cálculo é diferente para empreendimentos maiores ou menores que 20.000 m², conforme art. 4 da Lei 18.156/24.

Art. 4º Para determinação da área construída computável e para o cálculo da contrapartida relativa à OODC, o acréscimo de 20% (vinte por cento) na área construída computável oriundo da Cota de Solidariedade, estabelecida no § 3º do art. 112 da Lei nº 16.050 (PDE), de 31 de julho de 2014, e alterações, com aplicação prevista no perímetro da AIU-SCE pelos arts. 12 e 13 da Lei nº 18.081, de 19 de janeiro de 2024, deverá ser calculado:

I - sobre o coeficiente de aproveitamento do empreendimento, considerando os incentivos de majoração previstos na legislação, inclusive os incentivos previstos nas alíneas “c” e “d” do inciso I do art. 60 do PDE, para os empreendimentos obrigados ao atendimento da Cota de Solidariedade;

II - sobre o coeficiente de aproveitamento máximo estabelecido no Quadro 2 da Lei nº 17.844, de 2022, para os empreendimentos para os quais a adoção da Cota de Solidariedade tenha sido opcional.

Parágrafo único. A utilização do potencial construtivo adicional referente à área construída computável acrescida pela aplicação da Cota de Solidariedade, nos termos do caput deste artigo, acarretará em desconto do potencial construtivo adicional da AIU-SCE disponibilizado onerosamente, nos termos do § 3º do art. 76 da Lei nº 17.844, de 2022.

Lei 17.844/2022, art. 75, 76; Lei 18.156/24, arts. 4, 5, 6; Lei 18.081/23, arts. 12 e 13

O Decreto 63.368/2024 consolida o regramento e dá disposições específicas para a construção de EHIS, e EZEIS a serem executados na área da Intervenção Urbana Setor Central. Subsidiariamente, o Decreto 63.728/2024 estabelece disciplina específica para parcelamento, uso e ocupação do solo e normas edilícias para esses empreendimentos em todo o município e o Decreto 63.130/2024 regulamenta o art. 47 do PDE, dispondo sobre a adesão ao regime jurídico próprio que rege a produção desses empreendimentos. Decreto 63.728/2024, art. 13; Lei 16.050/2014, arts. 47, 59, 60; Decreto 63.368/2024

Não.

Art. 26. Nos termos dos artigos 12 e 13 da Lei nº 18.081, de 19 de janeiro de 2024, aplicam-se, respectivamente, em todo o perímetro da AIU-SCE, os acréscimos de coeficiente de aproveitamento e de áreas não computáveis previstos nas alíneas “c”, “d” e “e” do inciso I do artigo 60 da Lei nº 16.050, de 2014, bem como os benefícios da Cota de Solidariedade previstos nos artigos 111 e 112 da referida lei.
Parágrafo único. Para Empreendimentos de Habitação de Interesse Social – EHIS e Empreendimentos em Zona Especial de Interesse Social – EZEIS, a aplicação da Cota de Solidariedade será facultativa, e, caso o empreendedor opte por sua aplicação, deverá ser atendida, alternativamente:
I – a exigência do “caput” do art. 112 da Lei nº 16.050, de 2014;
II – o disposto no inciso I do § 2º do art. 112 da Lei nº 16.050, de 2014.

Decreto 63.368/2024, art. 26; Lei 18.081/2024, arts. 12 e 13; Lei 16.050/2014, arts. 60, 111 e 112

Não. Os projetos de EHIS dentro do perímetro da AIU-SCE não consomem o estoque de potencial construtivo previsto em lei. Lei 17.844/2022, art. 76°, § 2º

Sim. Os incentivos são acumulativos, mas deve se atentar que eles nunca devem ultrapassar o CA de 6, que é o máximo da Operação. Decreto 63.368/24, art. 4º, § 3º

O incentivo de acréscimo de CA máximo previsto inicialmente no art. 12 da Lei 18.081/2023 para a AIU-SCE foi regulamentado pelo Decreto 63.368/2024.
A majoração de CA para EHIS e EHMP é válida para todo o perímetro da AIU, segundo Parecer PGM 12.368/25. Segundo o mesmo, o cálculo deve ser realizado conforme o Quadro 2 da Lei 17.844/2022. Lei 18.081/2024, art. 12; Decreto 63.368/2024; Lei 17.844/2022; PARECER PGM n° 12.386 / 2025

A adesão se dá mediante licenciamento em SMUL. Ver artigo 4° do Decreto 63.368/2024 que regulamenta a Lei 17.844/2022.

Art. 4º Os pedidos de licenciamento edilício sujeitos ao atendimento das disposições do artigo 8º da Lei nº 17.844, de 2022, serão protocolados em SMUL, devendo observar, ainda, no que couber:
I – o Modelo de Quadro de Uso e Ocupação do Solo constante do Anexo I deste decreto;
II – o Modelo de Quadro de Áreas constante do Anexo II deste decreto;
[...]

Decreto 63.368/2024, art. 4º; Lei 17.844/2022

No endereço https://processos.prefeitura.sp.gov.br/forms/consultarprocessos.aspx

Na AIU Setor Central, a SPUrbanismo é responsável somente pela reserva e controle dos estoques de potencial adicional de construção. Os pedidos de licenciamento e cálculo de benefícios da Lei são todos analisados pela SMUL.

Art. 2º A Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento - SMUL é o órgão municipal responsável pela coordenação e a gestão da implantação da AIU-SCE, nos termos previstos na Lei nº 17.844, de 2022, cabendo-lhe, ainda, os procedimentos de recebimento das propostas de adesão e a análise dos pedidos de licenciamento no âmbito da mencionada lei.
§ 1º Os procedimentos relacionados ao recebimento das propostas de adesão e a análise dos pedidos de licenciamento de que trata o “caput” deste artigo serão regrados por portaria de SMUL.
§ 2º Compete à Coordenadoria de Legislação de Uso e Ocupação do Solo – SMUL/DEUSO:
a) a emissão de novas Declarações de Potencial Construtivo Passíveis de Transferência;
b) o cancelamento seguido da emissão de nova Declaração de Potencial Construtivo Passível de Transferência;
c) a emissão de Certidões de Transferência de Potencial Construtivo, nos termos dos artigos 56 a 60 da Lei nº 17.844, de 2022, e do Decreto nº 57.536, de 15 de dezembro de 2016, para os casos em que não há doação do imóvel cedente, assim como do Decreto nº 58.289, de 26 de junho de 2018, para os casos em que há doação do imóvel cedente.

Decreto 63.368/24, arts. 2 e 3; Lei 17.844/2022; Decreto 57.536/2016; Decreto 58.289/2018

No endereço:
https://sei.prefeitura.sp.gov.br/sei/modulos/pesquisa/md_pesq_processo_pesquisar.php?acao_externa=protocolo_pesquisar&acao_origem_externa=protocolo_pesquisar&id_orgao_acesso_externo=0

Conforme definido no artigo 51 da Portaria Conjunta Secretaria Municipal de Gestão - SMG e a Secretaria Municipal de Inovação e Tecnologia - SMIT, número 1 de 26 de abril de 2018, tem competência para conceder vista de processos, nos termos do art. 37 do Decreto Municipal 51.714/2010, a chefia da unidade na qual o processo esteja em análise.

Com base na Lei Municipal 14141/2006, Decreto Municipal 51.714/2010 e Portaria conjunta SMG/ SMIT nº 1, de 26 de abril de 2018, indicamos que o pedido de vistas ao processo administrativo aqui tratado deve ser encaminhado para a unidade administrativa que esteja realizando a analise do processo. Lei Municipal 14.141/2006; Decreto Municipal 51.714/2010; Portaria Conjunta SMG/SMIT nº 1/2018

Não. A adesão é obrigatória para novos pedidos de licenciamento, em 3 casos, citados no artigo 9.

Art. 9º Para a implementação do Plano Urbanístico da OUCBT, estão sujeitos ao atendimento das disposições estabelecidas nesta Lei os pedidos de licenciamento edilício formulados para imóveis contidos no Perímetro de Adesão que tenham por objeto:
I - novas edificações;
II - reformas com alteração de mais de 50% (cinquenta por cento) da área construída total original em lotes com área superior a 500 m² (quinhentos metros quadrados), com ou sem mudança de uso;
III - quaisquer empreendimentos que pretendam utilizar os incentivos estabelecidos nesta Lei.
§ 1º Aplicam-se ao Perímetro de Adesão da OUCBT as disposições ordinárias da Lei nº 16.050, de 2014 (Redação dada pela Lei nº 17.975, de 2023), e da Lei nº 16.402, de 2016, suplementarmente às disposições desta Lei, sem prejuízo da aplicação da regulamentação administrativa prevista pelos órgãos de preservação do patrimônio e do atendimento às exigências da Licença Ambiental Prévia da OUCBT previstas no Quadro 7.
§ 2º Os empreendimentos situados no âmbito do Perímetro de Adesão da OUCBT estão isentos de atender ao número mínimo de vagas de estacionamento estabelecido na legislação geral de parcelamento, uso e ocupação do solo, exceto as vagas especiais para idosos e pessoas com deficiência, as vagas de carga e descarga, de atendimento médico de emergência e de segurança contra incêndio, quando exigidas.

Lei 18.079/24, art. 9; Lei 16.050/2014; Lei 17.975/2023; Lei 16.402/2016

Não. O perímetro expandido das Operações Urbanas é delimitado apenas para receber investimentos custeados pela arrecadação da Operação, os índices e parâmetros urbanísticos devem seguir a LPUOS como no resto do município.

EXCETO

[...] empreendimentos localizados no Perímetro Expandido, com frente para a Av. D. Pedro I, Av. Nazaré, Rua do Lavapés, Rua da Independência e Rua Ibitirama”, que deverão atender a parâmetros específicos (Art. 11).

Lei 18.079/24, art. 11

A área abrangida pelo Perímetro de Adesão da OUCBT é qualificada por Áreas de Transformação e Áreas de Transformação, e Eixos (Estratégicos; de Transformação; e de Qualificação), com parâmetros urbanísticos específicos. Os parâmetros estão definidos nos Quadros 2 e 3 da Lei 18.079/24 e as áreas no Mapa 3. Além disso, a Lei traz disposições específicas para lotes nas zonas ZOE e ZEIS (arts. 12 e 13).

Para consultar quais os parâmetros aplicáveis ao seu lote utilizar a plataforma Geosampa ou os Mapas da Lei. Lei 18.079/24, art. 8, 12, 13 e ‘Seção II – Do Regramento específico para Áreas e Eixos', arts. 24-30

• Incentivos de fruição pública, fachada ativa e praça urbana, conforme definição da LPUOS e regramento pelo Quadro 2 da Lei 18.079/24.
• Áreas não-computáveis (conforme art. 16 da lei 18.079/24), incluindo incentivos a edifícios garagem;
• Área de influência

Art. 10. Para incentivar a remediação de áreas identificadas como contaminadas
VII - as áreas construídas no nível da rua com fachada ativa mínima de 25% (vinte e cinco por cento) em cada uma das testadas e de no mínimo 3 m (três metros) de extensão, destinadas a usos classificados na categoria não residencial que sejam permitidos nas respectivas zonas, até o limite de:
a) 85% (oitenta e cinco por cento) da área do lote, na Área T2c e nos lotes confrontantes aos Eixos;
b) 20% (vinte por cento) da área do lote nas demais Áreas

Lei 18.079/24, arts. 10 e 16

Consultar a plataforma Geosampa. O Requerimento de Certidão de Desapropriação e Melhoramento Viário pode ser solicitado junto à Procuradoria Geral do Município através de plataforma eletrônica específica.

Consultar o portal SP156

A aplicação dos parâmetros urbanísticos (CA, TO, TP e recuos) nas áreas remanescentes deve seguir o disposto no Código de Obras do município, na ausência de regulamentação pela lei específica. Para o cálculo de recuos, taxa de ocupação e taxa de permeabilidade a área de referência deve ser a do lote resultante, depois da doação, enquanto que para o cálculo do CA utiliza-se a área do lote original, anterior à doação. Lei 18.079/24, art. 15 e COE/2017, arts. 106 e 107

Sim, a prática de ‘terreno virtual’ (cálculo de CEPAC proporcional a percentuais de terreno relativos a cada uso ou zona) não é necessária nesse caso, bastando ao interessado declarar o uso da área computável adicional no pedido de vinculação. Lei 18.079/24, art. 16

Sim. Os incentivos são acumulativos, mas deve se atentar que eles nunca devem ultrapassar o coeficiente de aproveitamento (CA) máximo de 4,0 que é o máximo da Operação (4,8 no caso de aplicação da Cota de Solidariedade). Lei 18.079/24

Por meio de CEPAC - CERTIFICADOS DE POTENCIAL CONSTRUTIVO, que são títulos lançados no mercado pela Prefeitura Municipal de São Paulo comercializados em leilões públicos, podendo ser adquiridos sob orientação de corretoras de títulos.

Além disso, a utilização de Potencial Adicional de Construção deverá observar os estoques por setor da OUCBT, por categorias de uso Residencial, Não Residencial e Misto, previstos no Quadro 4. O setor Henry Ford é o único que restringe empreendimentos exclusivamente residenciais, sendo permitidos acima do CA básico apenas os usos misto e nR. (Art. 23) Lei 18.079/24, art. 51 e 52; Decreto 64.018/25, arts 15, 16, 32 e 34

• Incentivos de fruição pública, fachada ativa e praça urbana, conforme definição da LPUOS e regramento pelo Quadro 2 da Lei 18.079/24.
• Áreas não-computáveis (conforme art. 16 da lei 18.079/24), incluindo incentivos a edifícios garagem;
• Área de influência

Art. 10. Para incentivar a remediação de áreas identificadas como contaminadas
VII - as áreas construídas no nível da rua com fachada ativa mínima de 25% (vinte e cinco por cento) em cada uma das testadas e de no mínimo 3 m (três metros) de extensão, destinadas a usos classificados na categoria não residencial que sejam permitidos nas respectivas zonas, até o limite de:
a) 85% (oitenta e cinco por cento) da área do lote, na Área T2c e nos lotes confrontantes aos Eixos;
b) 20% (vinte por cento) da área do lote nas demais Áreas

Lei 18.079/24

É definido em leilão a partir do valor mínimo estabelecido pela Lei.

Art. 53. Fica o Executivo autorizado a emitir a quantidade de 5.000.000 (cinco milhões) de CEPAC, convertidos de acordo com os critérios de equivalência constantes do Quadro 5 desta Lei.
§ 1º O valor mínimo estabelecido para cada CEPAC é de R$ 800,00 (oitocentos reais), podendo ser atualizado pela SP-Urbanismo por índice oficial, a ser definido em decreto.
§ 2º As quantidades de CEPAC e seus respectivos preços mínimos para cada leilão serão definidos pela SP-Urbanismo de acordo com condições de mercado e as necessidades do Programa de Intervenções, devendo cada edital de leilão prever mecanismos que garantam os princípios da ampla publicidade e livre concorrência entre os interessados. [...]

Lei 18.079/24, art. 53

Na OUCBT as condições para obter o acréscimo de 20% do CA são apenas duas: produzir HIS OU doação de terreno, E devem se dar exclusivamente na área de abrangência da Operação. Não valem as alternativas aprovadas pela revisão do PDE (Lei 17.975/2023).

A área comprada será consumida do estoque da Operação e paga em CEPAC para a Operação. NÃO EXISTE A OPÇÃO DE PAGAMENTO PARA O FUNDURB. Lei 18.079/24, art. 19; Lei 17.975/2023

Na OUCBT as condições para obter o acréscimo de 20% do CA são apenas duas: produzir HIS OU doação de terreno, E devem se dar exclusivamente na área de abrangência da Operação. Não valem as alternativas aprovadas pela revisão do PDE (Lei 17.975/2023).

A área comprada será consumida do estoque da Operação e paga em CEPAC para a Operação. NÃO EXISTE A OPÇÃO DE PAGAMENTO PARA O FUNDURB. Lei 18.079/24, art. 19; Lei 17.975/2023

A prioridade de utilização do estoque será definida pela data de protocolamento do pedido, conforme disposto no artigo 18 do Decreto 64.018/2025.

Art. 18. A data do protocolamento do pedido de Certidão de Pagamento de Outorga Onerosa em Certificados de Potencial Adicional de Construção – CEPAC na SP-Urbanismo determinará a respectiva ordem de prioridade na utilização dos estoques definidos na Lei nº 18.079, de 2024, devendo, para tanto, estar acompanhado de toda a documentação estabelecida por portaria expedida pela Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento, nos termos de proposta a ser elaborada pela SP-Urbanismo. [...]

Decreto 64.018/2025, art. 18; Lei 18.079/2024

Sim. Em caso de indeferimento do pedido haverá a perda de prioridade na utilização dos estoques. Decreto 64.018/2025, art. 19

Não. A prioridade de estoque é garantida pela data de protocolo, conforme artigo 18 e 19 do Decreto 64.018. Decreto 64.018/2025, arts. 18 e 19

Na OUCBT as condições para obter o acréscimo de 20% do CA são apenas duas: produzir HIS OU doação de terreno, E devem se dar exclusivamente na área de abrangência da Operação. Não valem as alternativas aprovadas pela revisão do PDE (Lei 17.975/2023).

A área comprada será consumida do estoque da Operação e paga em CEPAC para a Operação. NÃO EXISTE A OPÇÃO DE PAGAMENTO PARA O FUNDURB. Lei 18.079/24, art. 19; Lei 17.975/2023

A Lei 18.079 consolida o regramento e dá disposições específicas para a construção de HIS, HMP e EZEIS a serem executados no perímetro da Operação Urbana Consorciada Bairros do Tamanduateí. Além disso a Lei também estabelece 856.548 m² do estoque do Potencial Adicional de Construção a ser distribuído não onerosamente, essas construções devem respeitar o valor total do estoque. Lei 18.079/24, art. 52

Não.

Art. 28. Todos os pedidos de licenciamento de edificações localizadas no perímetro da Operação Urbana Consorciada Bairros do Tamanduateí, protocolados após a vigência da Lei nº 18.079, de 2024, deverão observar suas disposições.
Parágrafo único. O controle de estoque não oneroso, destinado, nos termos do artigo 52 da Lei nº 18.079, de 2024, exclusivamente para a implantação de Empreendimentos em ZEIS – EZEIS e Empreendimentos de Habitação de Interesse Social – EHIS, será realizado pela SP-Urbanismo, a qual deverá se manifestar conforme procedimento a ser estabelecido em portaria da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento.

Decreto nº 64.018/2025, art. 28; Lei 18.079/2024, art. 52

Sim. Os incentivos são acumulativos, mas deve se atentar que eles nunca devem ultrapassar o CA de 4, que é o máximo da Operação.

Art. 28. Nas Áreas de Transformação T2c, nos Eixos de Transformação, nas Áreas de Influência das estações de trem e metrô e nos perímetros de ZEIS, contidos no âmbito do Perímetro de Adesão da OUCBT, os coeficientes de aproveitamento máximos definidos nesta Lei poderão ser acrescidos em 25% (vinte e cinco por cento) para EHMP e 50% (cinquenta por cento) para EHIS, respeitado o estoque não oneroso de Potencial Construtivo Adicional previsto no art. 52 desta Lei.

Lei 18.079/24, arts. 28 e 52

O interessado em participar da OUC Bairros do Tamanduateí deverá protocolar um pedido de Certidão de Pagamento de Outorga Onerosa em CEPACs.
 

Art. 17. Os interessados em usufruir os benefícios previstos na Lei nº 18.079, de 2024, deverão protocolar, única e exclusivamente na São Paulo Urbanismo – SP-Urbanismo, seu pedido de obtenção de Certidão de Pagamento de Outorga Onerosa em Certificados de Potencial Adicional de Construção – CEPAC.
Parágrafo único. O pedido de Certidão de Pagamento de Outorga Onerosa em CEPAC não depende da existência prévia de qualquer pedido de licenciamento edilício.

Decreto nº 64.018/2025, art. 17; Lei 18.079/2024

Como ainda não houve leilão, ainda não é possível protocolar pedido de CEPAC. A documentação necessária será estabelecida em portaria ainda a ser expedida pela Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento, conforme o Art.18, §2° do Decreto 64.018/2025. Decreto 64.018/2025, art. 18, § 2°

Consulte o Portal de Processos.

Caso falte qualquer documento exigido no Decreto Municipal, o processo será indeferido antes de qualquer análise da documentação apresentada.

Art. 19. Nos termos em que dispuser a portaria mencionada no “caput” do artigo 18 deste decreto, a SP-Urbanismo deverá, no prazo de 10 (dez) dias úteis contados da data do protocolamento do pedido, validar ou não a respectiva ordem de prioridade na utilização dos estoques disponíveis, em face da documentação apresentada.
- § 1º A não apresentação, pelo interessado, dos documentos previstos na referida portaria, no momento do protocolamento do pedido na SP-Urbanismo, implicará o indeferimento imediato do pedido e, consequentemente, a perda da prioridade na utilização de estoques, sem a emissão de qualquer comunicado.
- § 2º A SP-Urbanismo fará a conferência de toda a documentação, no prazo de até 20 (vinte) dias úteis contados da data do protocolamento do pedido, bem como determinará o bloqueio dos Certificados de Potencial Adicional de Construção – CEPAC e a reserva de estoque.

Decreto nº 64.018/2025, art. 19

A prioridade de utilização do estoque será definida pela data de protocolamento do pedido, conforme disposto no artigo 18 do Decreto 64.018/2025.

Art. 18. A data do protocolamento do pedido de Certidão de Pagamento de Outorga Onerosa em Certificados de Potencial Adicional de Construção – CEPAC na SP-Urbanismo determinará a respectiva ordem de prioridade na utilização dos estoques definidos na Lei nº 18.079, de 2024, devendo, para tanto, estar acompanhado de toda a documentação estabelecida por portaria expedida pela Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento, nos termos de proposta a ser elaborada pela SP-Urbanismo. [...]

Decreto 64.018/2025, art. 18; Lei 18.079/2024